Der Umrechnungsfaktor für Strom, der auf den DPE angewendet wird, ist seit dem 1. Januar 2026 von 2,3 auf 1,9 gesenkt worden, gemäß der Verordnung vom 13. August 2025. Diese technische Änderung verändert die Situation für die energetische Bewertung von mit Strom beheizten Wohnräumen: Einige Immobilien steigen ohne physische Intervention in eine bessere Klasse auf. Das Verständnis dieses Mechanismus und das umfassende Beherrschen der Parameter für ein zuverlässiges Gutachten sind entscheidend für jede kohärente Vermögensstrategie.
Umrechnungsfaktor Strom und Neubewertung ohne Arbeiten
Der Wechsel des Faktors von 2,3 auf 1,9 reduziert mechanisch den berechneten Primärenergieverbrauch für mit Strom versorgte Wohnungen. Eine als F klassifizierte Immobilie mit einer leistungsfähigen Elektroheizung kann ohne jegliche bauliche Änderungen in die Klasse E aufsteigen.
Die alten DPE bleiben gültig. Wir empfehlen jedoch, die Situation jeder betroffenen Einheit über das DPE-Audit-Observatorium der Ademe zu überprüfen, das in bestimmten Fällen eine Aktualisierung des Etiketts ohne neuen Besuch ermöglicht. Dieser Ansatz ist besonders relevant für Vermieter, deren Wohnung knapp unter der Mietverbotsgrenze liegt.
Die Herausforderung ist klar: Eine als G klassifizierte Wohnung kann seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietet werden. Eigentümer, die Immobilien mit modernen elektrischen Konvektoren oder Luft-Luft-Wärmepumpen betreiben, sollten ihre Etiketten vor der Durchführung potenziell überflüssiger Arbeiten neu berechnen lassen. Um die regulatorischen Auswirkungen dieser Neubewertung zu vertiefen, stellt die Website Protect Habitation für Eigentümer die verschiedenen Szenarien von Wohnung zu Wohnung detailliert dar.
Kollektiver DPE in Eigentümergemeinschaften: Zeitplan und Auswirkungen auf die individuelle Bewertung
Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz hat den kollektiven DPE für Eigentümergemeinschaften mit 50 bis 200 Einheiten im Jahr 2025 und dann für weniger als 50 Einheiten im Jahr 2026 eingeführt, für Gebäude, deren Baugenehmigung vor dem 1. Januar 2013 erteilt wurde. Dieses Gutachten bezieht sich auf die Gebäudehülle und die Gemeinschaftseinrichtungen, nicht auf jede einzelne Wohnung.
Die Unterscheidung ist entscheidend. Der kollektive DPE bewertet die Gesamtwärmeverluste (Dach, Fassaden, gemeinsames Heizsystem), während der individuelle DPE die Besonderheiten der Einheit (Fenster, Belüftung, Warmwasserbereitungsanlage) berücksichtigt. Beide Dokumente existieren nebeneinander und ersetzen sich nicht gegenseitig.
Verknüpfung zwischen kollektivem Gutachten und Renovierungsprojekt
Ein nachteiliger kollektiver DPE lenkt die Eigentümergemeinschaft in einen mehrjährigen Arbeitsplan. Für den Eigentümer einer Einheit bedeutet dies, dass die Außendämmung oder der Austausch der gemeinschaftlichen Heizung in die Abstimmung der Eigentümerversammlung fallen, nicht in eine individuelle Initiative.
Wir beobachten regelmäßig Eigentümer, die kostspielige Innendämmungen durchführen, während die Eigentümergemeinschaft innerhalb von zwei Jahren eine Außendämmung plant. Das Warten auf das Ergebnis des kollektiven DPE, bevor man mit einem privaten Projekt beginnt, vermeidet solche Doppelungen.
Regulatorisches Energieaudit: Umfang und Verkaufsobligationen
Das regulatorische Energieaudit betrifft nicht alle Immobilien. Sein Umfang beschränkt sich auf Einfamilienhäuser und Gebäude, die von einem einzigen Eigentümer gehalten werden, die in den Klassen E, F oder G eingestuft sind. Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterliegt nicht allein aufgrund ihres Etiketts.
- Klassen F und G: Audit seit dem 1. April 2023 für jede Verkaufsabsicht obligatorisch
- Klasse E: Verpflichtung seit dem 1. Januar 2025 ausgeweitet
- Klasse D: Frist bis 2034 vorgesehen
Das Audit muss dem potenziellen Käufer bereits bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden. Es bietet quantifizierte Szenarien für energetische Renovierungsarbeiten, verpflichtet jedoch nicht zur Durchführung vor der Transaktion. Der Verkäufer hat keine Ergebnisverpflichtung, sondern nur eine Informationspflicht.
Unterschied zwischen Audit und DPE: Was sich in der Praxis ändert
Der DPE erstellt ein Etikett und eine Verbrauchsschätzung. Das Audit geht weiter: Es modelliert mehrere Renovierungspfade mit einer Prioritätenreihenfolge, geschätzten Einsparungen pro Posten (Dämmung, Belüftung, Wärmeproduktion) und einer Prognose der nach den Arbeiten erreichbaren Klasse.
Ein zertifizierter Gutachter führt den DPE durch. Das Audit erfordert zusätzliche Kompetenzen, insbesondere die Beherrschung dynamischer thermischer Simulationssoftware. Die Wahl des Fachmanns bestimmt die Qualität der Empfehlungen, nicht nur die Konformität des Dokuments.
Vermietungsverbote und Zeitplan für Vermieter
Der regulatorische Zeitplan übt zunehmenden Druck auf Vermieter aus:
- Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G von der Vermietung ausgeschlossen
- Im Jahr 2028 wird das Verbot auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet
- Im Jahr 2034 sind Wohnungen der Klasse E betroffen
Ein Vermieter, der eine Immobilie erneut vermietet oder einen Mietvertrag verlängert, muss sicherstellen, dass die Wohnung die geltenden energetischen Leistungsanforderungen erfüllt. Die energetische Bewertung ist daher kein einmaliges Ereignis mehr, das mit dem Verkauf verbunden ist: Sie wird zu einem wiederkehrenden Instrument für die Mietverwaltung.
Vorausschauend handeln, statt das Herabstufen zu erleiden
Der neue Umrechnungsfaktor kann ausreichen, um einige elektrische Wohnungen aus der G-Zone zu befreien. Für andere bleibt die thermische Dämmung (Dachboden, Fußböden, Fenster) das effektivste Mittel, bevor man am Heizsystem eingreift.
Wir empfehlen, das energetische Leistungsdiagnose-Dokument mindestens zwölf Monate vor dem anvisierten regulatorischen Stichtag erstellen zu lassen. Dieser Zeitraum ermöglicht es, mehrere Unternehmen zu konsultieren, einen Antrag auf Renovierungsförderung zu erstellen und die Bauzeiten zu berücksichtigen, ohne Mieteinnahmen zu verlieren.
Die Konvergenz zwischen der Neuberechnung des elektrischen Faktors, dem obligatorischen kollektiven DPE und der Verschärfung der Mietgrenzen verändert die Art und Weise, wie ein Eigentümer sein Vermögen steuern muss. Die energetische Bewertung wird zu einem regelmäßigen Managementakt, nicht zu einer administrativen Formalität, die beim Verkauf ausgelöst wird.
