De conversiefactor voor elektriciteit die op de DPE wordt toegepast, is sinds 1 januari 2026 van 2,3 naar 1,9 gegaan, na het besluit van 13 augustus 2025. Deze technische wijziging verandert de situatie voor de energie-evaluatie van een woning die elektrisch verwarmd wordt: sommige woningen stijgen in klasse zonder fysieke ingreep. Het begrijpen van dit mechanisme, en breder het beheersen van de parameters van een betrouwbare diagnose, is essentieel voor elke coherente patrimoniale strategie.
Conversiefactor elektriciteit en herclassificatie zonder werkzaamheden
De overgang van de factor van 2,3 naar 1,9 vermindert mechanisch de berekende primaire energieconsumptie voor woningen die elektrisch worden verwarmd. Een woning die geclassificeerd is als F met een efficiënte elektrische verwarming kan zonder enige wijziging van het gebouw naar E verschuiven.
De oude DPE’s blijven geldig. We raden echter aan om de situatie van elk betrokken appartement te controleren via het DPE-Audit Observatorium van de Ademe, dat in sommige gevallen een actualisatie van het label zonder nieuw bezoek mogelijk maakt. Deze aanpak is bijzonder relevant voor verhuurders wiens woning dicht bij de huurverboddrempel ligt.
De uitdaging is duidelijk: een woning die geclassificeerd is als G kan sinds 1 januari 2025 niet meer worden verhuurd. Verhuurders die woningen met recente elektrische convectoren of lucht-lucht warmtepompen exploiteren, hebben er belang bij om hun label opnieuw te laten berekenen voordat ze mogelijk overbodige werkzaamheden ondernemen. Voor een diepgaandere analyse van de regelgevende implicaties van deze herbeoordeling, de website Protect Habitation voor verhuurders geeft een gedetailleerd overzicht van de situaties per woning.
Collectieve DPE in een VvE: kalender en impact op de individuele evaluatie
De Klimaat- en Veerkrachtwet heeft de collectieve DPE opgelegd aan VvE’s met 50 tot 200 appartementen in 2025, en vervolgens aan die met minder dan 50 appartementen in 2026, voor gebouwen waarvan de bouwvergunning vóór 1 januari 2013 is afgegeven. Deze diagnose betreft de schil van het gebouw en de gemeenschappelijke voorzieningen, niet elk appartement afzonderlijk.
Het onderscheid is essentieel. De collectieve DPE evalueert de totale thermische verliezen (dak, gevels, collectief verwarmingssysteem), terwijl de individuele DPE de specificaties van het appartement integreert (ramen, ventilatie, warmwaterproductiesysteem). Beide documenten bestaan naast elkaar en vervangen elkaar niet.
Verbinding tussen collectieve diagnose en renovatieproject
Een ongunstige collectieve DPE leidt de VvE naar een meerjarig werkplan. Voor de eigenaar van een appartement betekent dit dat isolatie van buitenaf of vervanging van de collectieve ketel onderhevig zijn aan stemming in de algemene vergadering, niet aan een individuele initiatief.
We zien regelmatig verhuurders die dure binnenisolatie uitvoeren terwijl de VvE een ITE binnen twee jaar plant. Wachten op het resultaat van de collectieve DPE voordat je een privéproject start, voorkomt dit soort duplicatie.
Regelgevend energie-audit: reikwijdte en verkoopverplichtingen
De regelgevende energie-audit geldt niet voor alle woningen. De reikwijdte beperkt zich tot eengezinswoningen en gebouwen die door een enkele eigenaar worden beheerd, geclassificeerd als E, F of G. De verkoop van een appartement in een VvE is niet onderworpen aan zijn enige label.
- Klassen F en G: audit verplicht sinds 1 april 2023 voor elke verkoop
- Klas E: verplichting uitgebreid sinds 1 januari 2025
- Klas D: deadline voorzien voor 2034
De audit moet aan de potentiële koper worden overhandigd bij het eerste bezoek. Het biedt gekwantificeerde scenario’s voor energierenovatie, maar verplicht niet tot uitvoering vóór de transactie. De verkoper heeft geen resultaatverplichting, alleen een informatieplicht.
Verschil tussen audit en DPE: wat verandert in de praktijk
De DPE produceert een label en een schatting van het verbruik. De audit gaat verder: hij modelleert verschillende renovatietrajecten met een volgorde van prioriteit, geschatte besparingen per post (isolatie, ventilatie, warmteproductie) en een projectie van de klasse die na de werkzaamheden kan worden bereikt.
Een gecertificeerde diagnosticeerder voert de DPE uit. De audit vereist aanvullende vaardigheden, met name de beheersing van dynamische thermische simulatiesoftware. De keuze van de professional bepaalt de kwaliteit van de aanbevelingen, niet alleen de conformiteit van het document.
Verhuurverboden en kalender voor verhuurders
De regelgevende kalender creëert een toenemende druk op verhuurders:
- Sinds 1 januari 2025 zijn woningen die geclassificeerd zijn als G verboden voor verhuur
- In 2028 wordt het verbod uitgebreid naar woningen die geclassificeerd zijn als F
- In 2034 zullen woningen die geclassificeerd zijn als E aan de beurt zijn
Een verhuurder die een woning opnieuw verhuurt of een huurovereenkomst verlengt, moet controleren of de woning voldoet aan de geldende energieprestatie-eisen. De energie-evaluatie is dus niet langer een eenmalige oefening die verband houdt met de verkoop: het wordt een terugkerend instrument voor verhuurbeheer.
Anticiperen in plaats van lijden onder de herclassificatie
De nieuwe conversiefactor kan voldoende zijn om sommige elektrische woningen uit zone G te halen. Voor de anderen blijven thermische isolatiewerkzaamheden (zolders, vloeren, ramen) de meest effectieve hefboom voordat er ingegrepen wordt in het verwarmingssysteem.
We raden aan om de energieprestatie diagnose ten minste twaalf maanden voor de beoogde regelgevende deadline te laten uitvoeren. Deze periode biedt de tijd om verschillende bedrijven te raadplegen, een dossier voor renovatiehulp op te stellen en de bouwvertragingen op te vangen zonder huurinkomsten te verliezen.
De convergentie tussen de herberekening van de elektrische factor, de verplichte collectieve DPE en de verstrenging van de huurgrenzen hertekent de manier waarop een verhuurder zijn patrimonium moet beheren. De energie-evaluatie wordt een reguliere beheershandeling, geen administratieve formaliteit die wordt geactiveerd op het moment van verkoop.
