Il coefficiente di conversione dell’elettricità applicato al DPE è passato da 2,3 a 1,9 dal 1° gennaio 2026, a seguito dell’ordinanza del 13 agosto 2025. Questa modifica tecnica cambia le carte in tavola per la valutazione energetica di un’abitazione riscaldata elettricamente: alcuni immobili guadagnano una classe senza interventi fisici. Comprendere questo meccanismo e, più in generale, padroneggiare i parametri di una diagnosi affidabile condiziona ogni strategia patrimoniale coerente.
Coefficiente di conversione elettricità e riclassificazione senza lavori
Il passaggio dal coefficiente di 2,3 a 1,9 riduce meccanicamente il consumo di energia primaria calcolato per le abitazioni alimentate elettricamente. Un immobile classificato F con un riscaldamento elettrico performante può passare a E senza alcuna modifica della struttura.
I vecchi DPE rimangono validi. Tuttavia, raccomandiamo di verificare la situazione di ogni lotto interessato tramite l’Osservatorio DPE-Audit dell’Ademe, che consente, in alcuni casi, un aggiornamento dell’etichetta senza nuova visita. Questa procedura è particolarmente pertinente per i proprietari locatori i cui immobili si avvicinavano alla soglia di divieto di locazione.
La questione è diretta: un’abitazione classificata G non può più essere affittata dal 1° gennaio 2025. I proprietari che gestiscono immobili riscaldati da convettori elettrici recenti o pompe di calore aria-aria hanno interesse a far ricalcolare la loro etichetta prima di intraprendere lavori potenzialmente superflui. Per approfondire le implicazioni normative di questa rivalutazione, il sito Protect Habitation per proprietari dettaglia i casi di figura immobile per immobile.
DPE collettivo in condominio: calendario e impatto sulla valutazione individuale
La legge Clima e Resilienza ha imposto il DPE collettivo ai condomini da 50 a 200 lotti nel 2025, e poi a quelli con meno di 50 lotti nel 2026, per gli edifici il cui permesso di costruzione è antecedente al 1° gennaio 2013. Questa diagnosi riguarda l’involucro dell’edificio e le attrezzature comuni, non ogni appartamento preso isolatamente.
La distinzione è strutturante. Il DPE collettivo valuta le perdite termiche globali (tetto, facciate, rete di riscaldamento collettivo), mentre il DPE individuale integra le specificità del lotto (infissi, ventilazione, sistema di produzione di acqua calda). I due documenti coesistono e non si sostituiscono l’uno all’altro.
Articolazione tra diagnosi collettiva e progetto di ristrutturazione
Un DPE collettivo sfavorevole orienta il condominio verso un piano pluriennale di lavori. Per il proprietario di un lotto, ciò significa che l’isolamento dall’esterno o la sostituzione della caldaia collettiva rientrano nel voto in assemblea generale, non in un’iniziativa individuale.
Osserviamo regolarmente proprietari che intraprendono un isolamento interno costoso mentre il condominio prevede un ITE nei due anni successivi. Aspettare il risultato del DPE collettivo prima di avviare un cantiere privato evita questo tipo di duplicazione.
Audit energetico regolamentare: ambito e obblighi di vendita
L’audit energetico regolamentare non riguarda tutti gli immobili. Il suo ambito si limita alle case unifamiliari e agli edifici detenuti da un unico proprietario, classificati E, F o G. La vendita di un appartamento in condominio non è soggetta solo alla sua etichetta.
- Classi F e G: audit obbligatorio dal 1° aprile 2023 per ogni messa in vendita
- Classe E: obbligo esteso dal 1° gennaio 2025
- Classe D: scadenza prevista per il 2034
L’audit deve essere fornito al candidato acquirente già alla prima visita. Propone scenari quantificati di lavori di ristrutturazione energetica, ma non impone alcuna realizzazione prima della transazione. Il venditore non ha obbligo di risultato, solo di informazione.
Differenza tra audit e DPE: cosa cambia nella pratica
Il DPE produce un’etichetta e una stima dei consumi. L’audit va oltre: modella diversi percorsi di ristrutturazione con un ordine di priorità, guadagni stimati per voce (isolamento, ventilazione, produzione di calore) e una proiezione della classe raggiungibile dopo i lavori.
Un diagnostico certificato realizza il DPE. L’audit richiede competenze complementari, in particolare la padronanza dei software di simulazione termica dinamica. La scelta del professionista condiziona la qualità delle raccomandazioni, non solo la conformità del documento.
Divieti di locazione e calendario per i proprietari locatori
Il calendario normativo crea una pressione crescente sui proprietari locatori:
- Dal 1° gennaio 2025, gli immobili classificati G sono vietati alla locazione
- Nel 2028, il divieto si estende agli immobili classificati F
- Nel 2034, gli immobili classificati E saranno interessati
Un proprietario che riaffitta un immobile o rinnova un contratto deve verificare che l’abitazione rispetti la soglia di prestazione energetica in vigore. La valutazione energetica non è quindi più un esercizio occasionale legato alla vendita: diventa uno strumento di gestione locativa ricorrente.
Anticipare piuttosto che subire il declassamento
Il nuovo coefficiente di conversione può essere sufficiente per far uscire alcuni immobili elettrici dalla zona G. Per gli altri, i lavori di isolamento termico (soffitte, pavimenti bassi, infissi) rimangono il leva più efficace prima di intervenire sul sistema di riscaldamento.
Raccomandiamo di far realizzare il diagnostico di prestazione energetica almeno dodici mesi prima della scadenza normativa prevista. Questo intervallo consente di consultare diverse aziende, di preparare un dossier di aiuti per la ristrutturazione e di assorbire i tempi di cantiere senza perdere redditi locativi.
La convergenza tra il ricalcolo del coefficiente elettrico, il DPE collettivo obbligatorio e il inasprimento delle soglie di locazione ridisegna il modo in cui un proprietario deve gestire il proprio patrimonio. La valutazione energetica diventa un atto di gestione regolare, non una formalità amministrativa attivata al momento della vendita.
